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법률칼럼

전세사기, 형사 고소와 보증금 반환청구 무엇부터, 어떻게 진행해야 할까

작성일 | 2026.07.08

「전세 계약을 맺었을 뿐인데 보증금을 통째로 날릴 위기에 처했다」— 최근 몇 년 사이 전세사기 피해자는 3만 명을 넘어섰고, 그중 상당수가 사회초년생과 신혼부부 등 20~30대 청년층입니다. 그런데 막상 피해를 당하면 「형사 고소부터 해야 하는지, 민사소송부터 해야 하는지」조차 판단이 서지 않는 경우가 많습니다. 이 글에서는 전세사기 피해자가 취할 수 있는 형사·민사상 대응 절차와 최근 판례 동향, 정부 지원제도를 정리합니다.

 


 

Ⅰ  전세사기란 무엇인가

전세사기는 임대인 또는 관계인이 임차인을 기망하여 임차보증금을 반환하지 않거나 반환할 의사·능력 없이 임대차계약을 체결하는 행위를 말합니다. 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

•  무자본 갭투자형: 매매가와 전세가 차액이 거의 없는 상태에서 자기자본 없이 다수 주택을 매입한 뒤 보증금을 반환하지 않는 유형

•  깡통전세형: 근저당권 등 선순위 채권이 시세에 육박하여 경매 시 보증금을 회수하지 못하는 유형

•  신탁사기형: 신탁 등기된 주택을 임대하면서 수탁자 동의 없이 계약을 체결하는 유형

•  이중계약·명의대여형: 실소유자를 속이거나 바지 임대인을 내세워 계약을 체결하는 유형

 유의사항

· 계약 전 등기부등본을 계약일 당일 재열람하여 근저당·가압류·신탁등기 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다.

· 전세가율이 매매가 대비 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 높은 것으로 평가됩니다.

 


 

Ⅱ  형사 고소 — 사기죄의 성립 요건

전세사기는 단순한 채무불이행(민사)에 그칠 수도 있고, 형법 제347조의 사기죄(형사)로 처벌될 수도 있습니다. 관건은 「임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었는지」입니다.

▶ 판단 기준 시점

대법원은 사기죄의 성립 여부는 행위 당시를 기준으로 판단하며, 계약 체결 시에는 반환할 의사와 능력이 있었다면 이후 사정 변경으로 반환하지 못하더라도 이는 민사상 채무불이행에 불과하고 형사상 사기죄는 성립하지 않는다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다.

▶ 편취 고의의 판단 자료

피고인이 자백하지 않는 이상 편취의 고의는 범행 전후의 재력, 채무 상황, 거래 이행 과정, 자금 사용처 등 객관적 사정을 종합하여 간접적으로 추단됩니다. 무자본 갭투자 방식으로 다수 주택을 취득하면서 보증금을 반환할 자력이 없었던 사실, 계약 체결 당시 이미 과다한 채무를 부담하고 있었던 사실 등은 편취 고의를 인정하는 유력한 정황으로 작용합니다.

▶ 실무 TIP

· 형사 고소는 계약서, 등기부등본, 보증금 입출금 내역, 임대인의 재산상태를 뒷받침하는 자료를 함께 제출할수록 수사기관의 판단이 신속해집니다.

· 형사판결의 유죄 확정은 이후 민사상 손해배상청구 및 배상명령 신청에도 유리한 증거로 활용될 수 있습니다.

 


 

Ⅲ  민사 대응 — 보증금 회수를 위한 절차

형사 고소와 별개로, 보증금을 실제로 회수하기 위해서는 민사상 절차가 병행되어야 합니다.

① 임차권등기명령: 이사와 동시에 대항력·우선변제권이 상실되지 않도록 임차권등기를 마쳐두는 절차

② 지급명령 또는 보증금반환청구소송: 임대인이 임의로 반환하지 않을 경우 집행권원을 확보하는 절차

③ 채권가압류·압류 및 추심명령: 임대인의 예금, 임대수익, 부동산 등 책임재산을 조기에 확보하는 절차

④ 강제경매 신청: 판결 확정 후에도 임의 지급이 없을 경우 임대인 소유 부동산에 대해 경매를 신청하는 절차

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 경매 절차에서 우선변제를 받을 수 있고, 보증금 전액이 소액임차보증금 범위 내라면 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.

 


 

Ⅳ  전세사기피해자 지원 특별법의 활용

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 다음 네 가지 요건을 모두 충족하는 임차인을 전세사기피해자로 인정하여 각종 지원을 제공합니다.

① 대항력 있는 임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록을 마쳤을 것(확정일자 포함)

② 임차보증금이 5억 원 이하일 것(지역 여건에 따라 조정 가능)

③ 다수의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생하였거나 발생이 예상될 것

④ 임대인에게 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

피해자로 결정되면 경·공매 유예 및 우선매수권, 조세채권 안분, 긴급 주거지원 등의 지원을 받을 수 있으므로, 형사·민사 절차와 별도로 관할 지자체 전세피해지원센터에 피해자 결정 신청을 함께 진행하는 것이 유리합니다.

▶ 형사 고소와 민사 청구, 무엇을 먼저 해야 할까

실무적으로는 임차권등기명령과 형사 고소를 동시에 진행하고, 수사 결과와 상대방의 재산 상황을 지켜보며 보증금반환청구소송 또는 배상명령 신청 여부를 결정하는 병행 전략이 가장 효율적입니다.

 


 

Ⅴ  관련 판례로 보는 실무 시사점

▶ 사기죄의 성립 시점과 편취 고의의 판단 기준

대법원 2016. 4. 28. 선고 2012도14516 판결

사기죄가 성립하는지는 행위 당시를 기준으로 판단해야 하므로, 계약 체결 당시 변제할 의사와 능력이 있었다면 이후 반환하지 못하더라도 민사상 채무불이행에 그칠 뿐 사기죄는 성립하지 않는다고 판시하였습니다. 다만 편취의 고의는 범행 전후의 재력, 거래 이행 과정 등 객관적 사정을 종합하여 판단해야 한다고 밝혀, 전세사기 사건에서 계약 체결 당시의 자금 상황과 채무 규모를 입증하는 것이 핵심 쟁점임을 보여줍니다.

▶ 고지의무 위반과 묵비에 의한 기망

대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결

거래 상대방이 특정 사정을 고지받았더라면 계약을 체결하지 않았을 관계가 인정된다면, 신의성실의 원칙상 이를 고지할 의무가 있고 이를 묵비한 것도 기망행위에 해당한다고 판시하였습니다. 임대인이 선순위 근저당이나 다수의 임대차계약 체결 사실, 임박한 경매 절차 등 중요 사정을 고지하지 않은 경우 이 법리에 따라 기망행위가 인정될 여지가 있습니다.

▶ 무자본 갭투자형 전세사기의 조직적 범행 확정

대법원 2025. 5. 선고, 이른바 '동탄 전세사기' 사건

무자본 갭투자 방식으로 오피스텔을 집중 매입한 뒤 보증금을 반환할 의사 없이 버틴 임대인 부부에게 각 징역 7년과 3년 6개월, 이에 가담한 공인중개사 부부에게 징역 4년과 7년이 확정되었습니다. 임대인뿐 아니라 중개행위 자체가 사기 범행의 수단으로 활용된 경우 중개인에게도 공동정범 내지 방조 책임이 인정될 수 있음을 보여준 사례로, 계약 과정 전반에 대한 증거 확보의 중요성을 확인시켜 줍니다.

 


 

Ⅵ  자주 묻는 질문

Q. 보증금을 못 받았는데 무조건 사기죄로 고소할 수 있나요?

A. 아닙니다. 계약 체결 당시 임대인에게 반환할 의사와 능력이 있었다면 이후 사정 변경으로 반환하지 못한 것은 민사상 채무불이행에 해당할 뿐 사기죄는 성립하지 않습니다. 계약 당시의 자금 상황, 채무 규모, 거래 정황 등을 종합적으로 검토하여 고소 여부를 판단해야 합니다.

Q. 이사를 가야 하는데 임차권등기명령을 꼭 해야 하나요?

A. 네, 반드시 필요합니다. 대항력과 우선변제권은 주택의 점유와 주민등록을 유지해야 지속되는데, 임차권등기를 마치지 않은 채 이사하면 이러한 권리가 상실될 위험이 있습니다. 임차권등기명령의 등기가 완료된 것을 확인한 후 이사하는 것이 원칙입니다.

Q. 전세사기피해자로 인정되면 보증금을 전액 돌려받을 수 있나요?

A. 특별법상 지원은 경·공매 유예, 우선매수권, 긴급 주거지원 등 절차적·행정적 지원이 중심이며, 보증금 전액을 국가가 대신 지급하는 제도는 아닙니다. 실제 보증금 회수를 위해서는 별도의 민사·형사 절차를 병행해야 합니다.

Q. 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

A. 공인중개사가 임대인의 기망행위를 알면서도 이를 은폐하거나 적극적으로 가담한 경우에는 사기죄의 공동정범이나 방조범으로 형사책임을, 중개대상물 확인·설명 의무를 위반한 경우에는 공인중개사법상 손해배상책임을 별도로 물을 수 있습니다.

Q. 의료기관 종사자인데 전세사기 피해를 당했습니다. 절차가 다른가요?

A. 직업과 무관하게 형사·민사 절차는 동일하게 적용됩니다. 다만 근무 형태상 소송 대응 시간이 부족한 전문직 피해자의 경우, 초기 상담에서 임차권등기명령·고소장 제출 등 시급한 절차부터 대리인을 통해 우선 진행하고, 이후 절차를 순차적으로 병행하는 방식이 효율적입니다.

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