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법률칼럼

이행강제금 불복, 어떻게 대응해야 할까요? - 건축법 위반 이행강제금의 개념부터 행정심판·행정소송 대응까지

작성일 | 2026.08.24

이행강제금 불복, 어떻게 대응해야 할까요?

건축법 위반 이행강제금의 개념부터 행정심판·행정소송 대응까지

"임대차 계약을 맺고 인테리어까지 마쳤는데, 구청에서 이행강제금을 부과하겠다는 통지서가 날아왔습니다." 최근 상가나 건물을 임차해 사업장을 운영하는 분들 사이에서 이런 사례가 적지 않게 발생하고 있습니다. 건물 용도가 허가와 다르게 사용되고 있거나, 이전 소유자가 무단으로 증축·용도변경을 해 둔 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우입니다. 이 글에서는 이행강제금의 개념과 부과 절차, 불복 방법을 최신 판례와 함께 정리합니다.

I. 이행강제금이란 무엇인가요

이행강제금은 건축법 등 법률에서 정한 의무를 이행하지 않는 사람에게 심리적 압박을 주어 스스로 의무를 이행하도록 유도하는 행정상 간접강제 수단입니다. 흔히 "벌금"이나 "과태료"와 혼동하는 경우가 많지만, 성격이 전혀 다릅니다. 벌금은 형사처벌이고, 과태료는 과거의 위반행위 자체에 대한 제재인 반면, 이행강제금은 시정명령을 이행하지 않고 있는 "현재 상태"를 해소하도록 압박하는 수단이기 때문에, 의무를 이행할 때까지 반복적으로 부과될 수 있습니다.

TIP 핵심 포인트

이행강제금은 위반행위에 대한 처벌이 아니라 "의무 이행을 강제하기 위한 수단"입니다. 따라서 시정명령을 이행하면 그 시점 이후의 이행강제금은 더 이상 부과되지 않습니다.

구분 이행강제금 과태료 벌금
법적 성격 행정상 간접강제(집행벌) 행정질서벌 형사처벌
부과 대상 시정명령 미이행 상태 과거의 위반행위 범죄행위
반복 부과 가능 (의무 이행 시까지) 원칙적으로 1회성 해당 없음
불복 절차 행정심판·행정소송 이의제기 → 과태료 재판 형사재판(정식재판청구·항소)

II. 부과 절차는 어떻게 진행되나요

1단계: 시정명령

관할 행정청(구청·시청)이 현장 조사 등을 통해 무단 증축, 무단 용도변경 등 건축법 위반 사실을 확인하면, 건축주·소유자·점유자 등에게 상당한 기간을 정해 원상복구나 용도변경 등 시정을 명합니다.

2단계: 이행강제금 부과 예고(계고)

시정기간 내에 시정명령이 이행되지 않으면, 행정청은 이행강제금을 부과·징수하겠다는 뜻을 문서로 미리 알립니다. 이 단계에서 의견제출 기회가 주어지는 것이 일반적입니다.

3단계: 이행강제금 부과

그래도 시정되지 않으면 금액, 부과 사유, 납부기한, 이의제기 방법 등을 구체적으로 밝힌 문서로 이행강제금이 부과됩니다. 금액은 위반 면적, 시가표준액, 위반 내용별 부과요율 등을 곱하여 산정되며, 시정될 때까지 연 1~2회 범위에서 반복하여 부과될 수 있습니다.

주의 임차인도 대상이 될 수 있습니다

이행강제금은 건축주뿐 아니라 위반사항을 시정할 수 있는 법률상·사실상 지위에 있는 소유자, 관리자, 점유자에게도 부과될 수 있습니다. 임차인이라는 이유만으로 책임에서 자유로운 것은 아니므로, 계약 전 건축물대장 확인이 중요합니다.

III. 부당하다고 생각되면 어떻게 불복하나요

과거에는 건축법상 이행강제금에 이의가 있으면 비송사건절차법에 따른 법원의 재판절차로 다투었지만, 2005년 건축법 개정 이후에는 일반 행정처분과 마찬가지로 행정심판 또는 행정소송으로 다툴 수 있게 되었습니다. 이 점을 모르고 예전 방식대로 이의신청서만 제출했다가 다투는 방법을 놓치는 경우가 있어 주의가 필요합니다.

  • 행정심판: 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 청구. 행정소송보다 절차가 간이하고 비용 부담이 적습니다.
  • 행정소송(취소소송): 처분이 있음을 안 날로부터 90일, 처분이 있은 날로부터 1년 이내에 제기해야 합니다. 이 기간을 넘기면 아무리 처분에 하자가 있어도 다툴 수 없게 될 수 있습니다.
  • 다투는 주된 쟁점: 부과대상자 해당 여부, 시정명령의 적법성, 이행강제금 산정 금액의 오류, 시정 이행 기회가 실제로 제공되었는지 여부 등입니다.

주의 제소기간을 놓치지 마세요

체납고지서를 받고 뒤늦게 이의를 제기하거나, 처분서에 기재된 제소기간을 넘기면 처분의 위법성과 무관하게 소송 자체가 각하될 수 있습니다. 통지서를 받는 즉시 날짜부터 확인하세요.

IV. 관련 판례로 살펴보기

대법원 2016. 7. 14. 선고

2015두46598 판결

이행강제금은 과거의 위반행위 자체에 대한 제재가 아니라 시정명령의 이행을 간접적으로 강제하는 수단이므로, 시정명령을 이행할 기회가 실제로 제공되지 않은 기간에 대해서는 그 기간을 소급하여 한꺼번에 이행강제금을 부과할 수 없고, 이행 기회 제공을 전제로 한 1회분만 부과할 수 있다고 판시했습니다.

헌법재판소 2015. 10. 21. 선고

2013헌바248 결정

이행강제금은 위반사항을 시정할 수 있는 법률상·사실상 지위에 있는 자에게 부과할 수 있고, 그 위반사항에 대한 귀책사유 유무는 부과 여부를 좌우하지 않는다고 밝혔습니다. 소유자가 바뀌었더라도 시정할 수 있는 지위에 있다면 부과 대상이 될 수 있다는 취지입니다.

대법원 2018. 2. 8. 선고

2017두66633 판결

이행강제금 산정의 기초가 되는 시가표준액은 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율 등을 곱해 계산해야 하며, 행정청이 임의로 다른 기준을 적용해 금액을 산정한 처분은 위법하다고 판단했습니다.

V. 이런 경우, 이렇게 대응하세요

  • 통지서(시정명령·계고·부과처분)를 받은 날짜와 제소기간을 가장 먼저 확인합니다.
  • 건축물대장, 임대차계약서, 현장 사진 등 관련 자료를 확보합니다.
  • 부과금액 산정 근거(면적, 요율, 시가표준액)를 검토하고, 시정과 불복 병행 여부를 판단합니다.
  • 임대인·이전 소유자의 책임 소재가 있다면 구상 청구 가능성도 함께 검토합니다.

VI. 자주 묻는 질문

Q1. 이행강제금과 과태료는 같이 부과될 수 있나요?

A. 네, 법적 성격이 다르기 때문에 하나의 위반행위에 대해 이행강제금과 과태료(또는 형사처벌)가 함께 부과되더라도 이중처벌에 해당하지 않는다는 것이 판례의 입장입니다.

Q2. 건물을 매수하거나 임차하기 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

A. 건축물대장을 발급받아 허가된 용도와 실제 사용 용도가 일치하는지, 위반건축물로 등재되어 있지는 않은지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본만으로는 위반 여부를 알 수 없습니다.

Q3. 이행강제금을 내고 나면 문제가 해결되나요?

A. 아닙니다. 이행강제금을 납부하더라도 시정명령을 이행하지 않으면 다음 부과 시기에 또다시 부과됩니다. 근본적인 해결은 시정명령 이행 또는 처분 자체를 다투어 취소받는 것입니다.

Q4. 이의신청서만 제출하면 되는 줄 알았는데, 별도로 소송을 해야 하나요?

A. 단순 이의신청만으로는 처분의 효력이 정지·취소되지 않습니다. 다투려면 행정심판 청구 또는 행정소송 제기를 제소기간 내에 해야 합니다.

Q5. 금액이 부담스러운데 분할납부나 감경이 가능한가요?

A. 지방자치단체 조례에 따라 요건을 갖추면 분할납부·감경이 가능한 경우가 있으니 관할 행정청에 확인해 보시기 바랍니다.

리엘법률사무소

치과의사 면허와 변호사 자격을 모두 보유한 대표변호사가 의료와 법률, 두 시각에서 사건을 함께 검토합니다.

억울하게 이행강제금을 부과받으셨다면, 리엘법률사무소가 처음부터 끝까지 함께 대응해 드립니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사건에 관하여는 반드시 전문가와 개별 상담을 진행하시기 바랍니다.

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