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전세 계약기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면? 전세보증금 반환, 임차권등기명령부터 보증금반환소송까지 단계별 대응법
작성일 | 2026.10.14 |
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리엘법률사무소 부동산·임대차 칼럼 전세 계약기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면?전세보증금 반환, 임차권등기명령부터 보증금반환소송까지 단계별 대응법 Ⅰ. 들어가며계약 만료일이 지났는데도 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"며 전세보증금 반환을 미루는 경우가 적지 않습니다. 결론부터 말씀드리면, 임대인의 보증금 반환의무는 신규 임차인의 입주 여부와 관계없이 임대차 종료와 함께 발생합니다. "새 세입자를 구할 때까지 기다려 달라"는 요청은 임대인의 사정일 뿐 임차인이 따라야 할 법적 의무가 아닙니다. 다만 전세보증금 못 받았을 때 대응 순서를 잘못 밟으면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금 회수 자체가 어려워질 수 있습니다. 이사 날짜보다 "순서"를 먼저 챙기셔야 하는 이유입니다. Ⅱ. 쉽게 이해하는 핵심 개념
Ⅲ. 전세보증금 반환, 단계별 대응 절차1단계 | 계약 종료 통지와 내용증명 임대인에게 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지해야 합니다(주택임대차보호법 제6조). 묵시적으로 갱신된 경우라도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2). 만료 후에도 반환이 없다면 내용증명으로 반환을 청구해 두는 것이 이후 지연손해금 계산과 입증에 유리합니다. 2단계 | 임차권등기명령 신청 보증금 중 일부라도 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(같은 법 제3조의3). 2023. 7. 19.부터는 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 가능해져, 집주인이 연락을 피하더라도 절차가 지연되지 않습니다. 3단계 | 전세보증보험 이행청구 HUG 등 전세보증금반환보증에 가입했다면 계약 종료 후 1개월이 지나도 돌려받지 못한 시점부터 보증사고로 보아 이행청구를 진행할 수 있으며, 원칙적으로 임차권등기를 마쳐야 합니다. 4단계 | 지급명령 또는 보증금반환소송 임대인이 다투지 않는다면 지급명령이 신속하고, 이의신청이 있으면 소송으로 넘어갑니다. 보증금반환소송을 제기하면 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금(소송촉진 등에 관한 특례법)이 붙어 임대인의 자발적 반환을 압박하는 효과가 있습니다. 5단계 | 강제집행 확정판결 등 집행권원을 얻으면 해당 주택에 강제경매를 신청하고, 확정일자에 따른 우선변제 순위로 배당을 받습니다. 주의 | 등기 확인 전 이사·전출 금지 임차권등기명령 "결정"만으로는 부족합니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 전출·이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. Ⅳ. 관련 법리와 주요 판례대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기(주택임대차보호법상) 말소의무는 동시이행관계가 아니며, 보증금 반환이 먼저 이행되어야 한다고 보았습니다. 집주인이 "등기부터 지워 달라"며 반환을 거절할 수 없다는 의미입니다. 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 사소한 원상회복 미비로 보증금 전액 거절 불가 약 32만 원 상당의 원상회복이 남았다는 이유로 1억 2천여만 원의 보증금 전액 반환을 거절하는 것은 신의칙에 반한다고 판단했습니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결 임차권등기만으로는 소멸시효가 멈추지 않음 임차권등기에는 소멸시효 중단 효력이 없으므로, 등기 후 이사했다면 계약 종료일부터 10년 안에 소송 등 권리 행사를 해야 합니다. 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 보증금을 받을 때까지 버티는 것은 불법점유가 아님 보증금을 받지 못한 임차인이 동시이행항변권에 따라 점유를 계속하는 것은 불법점유가 아니고, 실제로 사용·수익하지 않았다면 부당이득반환의무도 생기지 않는다고 보았습니다. Ⅴ. 시사점2023년 주택임대차보호법 개정으로 계약 체결 시 임대인의 선순위 임대차 정보·납세증명서 제시의무가 신설되었고, 전세사기피해자 특별법의 유효기간은 2027. 5. 31.까지 연장되었습니다(2025. 5. 31.까지 최초 계약한 임차인 대상). 제도는 강화되었지만, 결국 보증금을 지키는 것은 정해진 기한 안에 정확한 순서로 권리를 행사하는 임차인 자신입니다. TIP | 지연이자도 청구할 수 있습니다 임차인이 집을 비워주는 등 이행을 제공한 다음 날부터는 연 5%, 소장 송달 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이사 일자와 열쇠 반환 사실을 문자 등으로 남겨 두세요. Ⅵ. 자주 묻는 질문Q1. 집주인이 새 세입자가 들어와야 돌려준다는데, 기다려야 하나요? A. 아닙니다. 보증금 반환의무는 신규 임차인 입주를 조건으로 하지 않습니다. 기다려 주는 것은 선택일 뿐이며, 그 사이에도 임차권등기명령 신청 등 권리 보전 조치는 미리 해 두시는 것이 안전합니다. Q2. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사 가도 되나요? A. 신청이나 결정만으로는 안 됩니다. 등기사항증명서 을구에 임차권등기가 기재된 것을 직접 확인한 다음 이사·전출하셔야 합니다. Q3. 전세보증보험에 가입했는데도 소송이 필요한가요? A. 보증 이행이 이루어지면 보증기관이 임대인에게 구상하므로 원칙적으로 직접 소송할 필요는 없습니다. 다만 보증한도 초과분이나 보증 거절 사유가 있다면 별도의 보증금반환소송을 검토해야 합니다. Q4. 집주인이 연락두절이거나 사망했다면요? A. 2023년 개정으로 임대인 송달 전에도 임차권등기가 가능해졌고, 임대인 사망 시 상속등기를 대위하지 않고도 임차권등기명령을 받을 수 있도록 실무가 개선되었습니다. 소송은 상속인을 상대로 진행합니다. Q5. 보증금반환소송 비용은 누가 부담하나요? A. 소송비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담하며, 승소 시 인지대·송달료와 법정 기준 범위의 변호사보수를 임대인에게 청구할 수 있습니다. LEE&EL LAW OFFICE 전세보증금 반환, 혼자 고민하지 마십시오 리엘법률사무소는 대형 로펌에서 부동산·민사 분쟁을 수행해 온 대표변호사가 내용증명부터 임차권등기명령, 보증금반환소송, 강제집행까지 직접 책임지고 진행합니다. 치과의사 면허와 변호사 자격을 함께 갖춘 전문성으로 의뢰인의 상황을 정확히 분석해 가장 빠른 회수 경로를 제시해 드립니다. 치과의사 · 변호사 | 리엘법률사무소 대표변호사 이정은 ※ 본 칼럼은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. (작성 기준일: 2026. 10. 14.) |
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